[부동산정보]주택 임대소득세/분리과세, 종합과세

 

 

 

1. 주택 임대소득세란?

 

부동산 임대로 발생하는 수입은

종합소득세(사업소득) 과세대상이나,

주택 임대로 발생하는 수입은

특정 기준을 충족했을 때만 소득세 과세대상이 되며,

부가가치세가 비과세되는 혜택이 있음

 

 

 

2. 주택 임대소득세 과세대상

 

소유 주택 수(부부합산)	월세 소득	전세 소득(보증금)
1주택	비과세	비과세
2주택	과세	비과세
3주택 이상	과세	과세(간주임대료)

 

①월세 소득

-1주택 소유자의 임대소득은 비과세

-단, 기준시가 12억을 초과할 경우 과세

 

②전세 소득

-1주택자, 2주택자가 전세를 줄 경우 주택 임대소득세 비과세

-3주택 이상자의 경우 전세보증금 합계액 3억원 초과 금액에 간주임대료 과세

-소형주택(전용면적 40㎡ 이하, 기준시가 2억원 이하)은 2023년 12월 31일까지는 주택 수에서 제외

 

※간주임대료 = ( 보증금 합계액 - 3억원 ) × 60% × ( 1 / 365 )

                          × 정기예금 이자율 - 해당 임대사업 부분 발생한 이자 및 배당소득

 

 

 

3. 주택 임대소득세 과세방법

 

①연 수입금액 2000만원 이하

: 종합과세(6~45%), 분리과세(14%) 중 유리한 것 선택

 

※2014년~2018년 귀속 주택 임대소득세: 연 수입금액 2000만원 이하일 경우 비과세

 

②연 수입금액 2000만원 초과

: 종합과세(6~45%)

 

 

 

4. 주택 임대소득세 과세표준

 

①분리과세

( 월세 + 간주임대료 ) - ( 필요경비 50% ) - ( 공제금액 200만원 )

 

※임대사업자 등록 시 분리과세 혜택          

-필요경비율: 미등록 50%, 등록 60%        

-공제금액: 미등록 200만원, 등록 400만원

 

②종합과세

( 월세 + 간주임대료 ) - ( 필요경비 : 장부신고, 추계신고)

+ ( 종합과세 대상 다른소득 ) - ( 소득공제 )

 

 

 

5. 주택 임대소득세

 

①분리과세

: 14%

 

②종합과세

과세표준	세율	누진공제
1200만원 이하	6%	-
4600만원 이하	15%	108만원
8800만원 이하	24%	522만원
1억5000만원 이하	35%	1490만원
3억원 이하	38%	1940만원
5억원 이하	40%	2540만원
10억원 이하	42%	3540만원
10억원 초과	45%	6540만원

 

 

 

6. 소형주택 임대사업자 등록시 세액공제
(등록 민간임대사업자)

 

①임대사업자: 내국인으로 사업자등록과 지자체등록을 모두 충족

-사업자등록: 「소득세법」에 따른 사업자등록

-지자체등록: 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하였거나,

                     「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로 지정되었을 것

 

②임대주택

-전용면적 85㎡ 이하(도시지역 아닌 읍 또는 면 지역은 전용면적 100㎡ 이하)

-기준시가 6억원 이하

-임대보증금 또는 임대료의 증가율 5% 이하

 

※2020.8.18. 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정으로 정비구역 내 주택의 임대주택 등록 차단

 

③임대기간

-단기: 4년

-장기: 8년, 10년

 

※2020.8.18. 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정으로 단기임대 및 아파트 장기임대 폐지, 장기임대기간 10년으로 확대

 

④세액감면: 종합과세, 분리과세 모두 적용

-단기: 30%(2호 이상 임대시 20%)

-장기: 75%(2호 이상 임대시 50%)