[부동산정보]주택담보대출 규제란? LTV, DTI, DSR

 

 

 

1. LTV 규제란?

주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율로,

 

예를 들어, LTV 60%일 때,

3억짜리 주택 구입을 위해 주택담보대출을 한다면,

LTV 규제로 인해

3억의 60%인 1억8000만원까지 대출이 가능

 

 

 

2. DTI 규제란?

금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율로,

 

예를 들어, DTI 60%일 때,

연 소득이 5000만원이라면,

DTI 규제로 인해

총부채의 연간 원리금 상환액이

5000만원의 60%인 3000만원을 초과하지 않을 만큼만 대출이 가능

 

주택의 담보가치가 높더라도 소득이 충분하지 않으면 대출을 받을 수 없음

대출기간을 장기로 하면

연간 원리금상환액이 감소하므로 대출한도를 늘릴 수 있음

 

※신DTI: 기존 DTI가 신규 주택담보대출 원리금에 기존 주택담보대출 이자만 반영했다면,

신DTI는 주택담보대출이 2건이든 3건이든 모두 원리금을 반영하여 산정

 

 

3. DSR 규제란?

대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율로,

 

DTI가

소득 대비 주택담보대출 원리금에

신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산하는 반면,

 

DSR은

주택담보대출의 원리금뿐만 아니라

신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등

모든 대출의 원금과 이자를 더한 원리금 상환액으로

대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 엄격함

 

※DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) ÷ 연 소득

※DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) ÷ 연 소득

 

※DSR에서 제외되는 대출

①사업자 대출

②분양주택 중도금 대출

: 잔금 대출 시에는 DSR 적용

③전세자금 대출

: 원금은 포함되지 않으나 이자는 DSR 적용

④재건축, 재개발 관련

: 추가 분담금에 대한 중도금 대출, 이주비 대출 부분

⑤특례 보금자리론: DTI 적용

⑥서민 금융상품

: 새희망홀씨, 바꿔드림론, 징검다리론, 햇살론 등

⑦금전 담보대출

: 보험계약 대출, 유가증권 담보대출, 예적금 대출

 

 

 

4. 주택담보대출 규제 현황

 

		생애최초	*서민·실수요자	무주택세대	다주택세대	임대매매 사업자
규제 지역	LTV	80% (최대 6억원)	70%	50%	30%	30%
	DTI	60%	60%	투기·투과지역 40% 조정대상지역 50%	30%
	DSR	40% (총대출 1억원 초과시, 2금융권 50%)		40% (총대출 1억원 초과시, 2금융권 50%)	40% (총대출 1억원 초과시, 2금융권 50%)
비규제 지역	LTV	80% (최대 6억원)	-	70%	60%	60%
	DTI	60%	-	60%	50%
	DSR	40% (총대출 1억원 초과시, 2금융권 50%)		40% (총대출 1억원 초과시, 2금융권 50%)	40% (총대출 1억원 초과시, 2금융권 50%)

 

*서민·실수요자: ⓐ, ⓑ, ⓒ모두 충족

ⓐ부부합산 연소득 9000만원 이하

ⓑ무주택세대주

ⓒ투기·투과지역 주택가격 9억원 이하

(조정대상지역 8억원 이하)

 

 

 

※참고

-「은행업 감독규정」 등 5개 규정 개정안(2023.3.2.시행)