[부동산정보]재개발, 재건축 규제/조합원 지위 양도, 재건축 초과이익환수제, 안전진단 기준

 

 

 

1. 조합원 지위 양도 제한(입주권 거래 제한)

※ 「도시 및 주거환경 정비법」 제39조

 

①재개발

 

-투기과열지구 내 관리처분인가 이후

조합원 지위 양도 제한

 

②재건축

 

-투기과열지구 내 조합설립인가 이후

조합원 지위 양도 제한

 

③예외조항

※ 「도시 및 주거환경 정비법 시행령」 제37조

 

-10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 1주택자의 매물인 경우

 

-입주권 거래 제한 규정 이전에 사업시행인가를 신청한 사업장인 경우

 

-조합설립 인가일로부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축 사업의 건축물을

3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우

 

-사업시행계획 인가일로부터 3년 이내 착공하지 못한 재건축 사업의 토지 또는 건축물을

3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우

 

-착공일로부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발·재건축 사업의 토지를

3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우

 

 

 

2. 조합원 주택 공급수 제한(1주택)

 

과밀억제권역 및 투기과열지구, 조정대상지역 내 재건축 사업의 경우

토지등소유자는 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유하더라도

주택 공급 수는 1개로 제한됨

 

 

 

3. 재당첨 제한

 

투기과열지구 또는 청약과열지역에서

조합원 분양 또는 일반 분양으로 특정 주택에 당첨되었을 경우

당첨된 사람과 세대에 속한 사람은 모두

재당첨제한 기간 동안

다른 분양주택에 입주자로 선정될 수 없음

 

①조합원 분양(입주권)

사업시행계획 인가 이후

조합원 분양을 신청하고

관리처분계획서에 분양자로 포함된 사람

 

②일반 분양(분양권)

청약통장을 사용하여 당첨된 사람

 

 

 

4. 재건축 초과이익환수제(재건축 부담금)

※ 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」

 

①재건축 초과이익환수제란

 

재건축 사업으로 발생하는 이익이

조합원 1인당 3,000만원을 초과할 것으로 예상되는 경우

정부가 예상 이익의 일부를

재건축 부담금으로 환수하는 제도

 

 

 

②재건축 초과이익환수제 부과기준

 

재건축 초과이익 = 종료시점 주택가액 - (개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 + 개발비용)

조합원 1인당 평균이익 = 재건축초과이익 ÷ 조합원 수

 

 

 

③재건축 초과이익환수제 부과율

 

조합원 1인당 평균이익	조합원 1인당 부과율
3000만원 이하	면제
3000만원 초과 5000만원 이하	3000만원을 초과하는 금액의 10%
5000만원 초과 7000만원 이하	200만원 + 5000만원을 초과하는 금액의 20%
7000만원 초과 9000만원 이하	600만원 + 7000만원을 초과하는 금액의 30%
9000만원 초과 1억1000만원 이하	1200만원 + 9000만원을 초과하는 금액의 40%
1억1000만원 초과	2000만원 + 1억1천만원을 초과하는 금액의 50%

 

 

 

④재건축 부담금

 

재건축부담금 = 재건축초과이익 ÷ 조합원수 × 부과율

 

 

 

5. 재건축 안전진단 기준

※ 「주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준」

 

구분	가중치(2015년)	가중치(2018년)	가중치(2023년)
주거환경	40%	15%	30%
건축마감 및 노후설비도	30%	25%	30%
구조안전성	20%	50%	30%
비용분석	10%	10%	10%